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Par Pierre Diof
Oui, l’accord de l’assemblée générale (AG) est en principe obligatoire pour installer une climatisation en copropriété, dès lors que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ce n’est pas la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique, mais la majorité absolue de l’article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents, et non des seuls votants.
Le cadre légal : article 25, pas article 24
L’installation d’un climatiseur, qu’il s’agisse d’une unité extérieure fixée en façade, sur un balcon ou sur une toiture-terrasse, constitue un travail affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Elle relève à ce titre de l’article 25, alinéa b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui soumet à la majorité absolue « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
La différence entre les deux majorités est considérable :
- Article 24 : majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés.
- Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, y compris les absents.
Dans les grandes copropriétés où l’absentéisme aux AG est élevé, cette différence peut rendre l’autorisation beaucoup plus difficile à obtenir en article 25 qu’en article 24.
Que se passe-t-il si la mauvaise majorité est utilisée ?
La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 14 novembre 2014, que le non-respect des règles de majorité de la loi de 1965 constitue une cause de nullité de la décision de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice. Une résolution votée à la majorité de l’article 24 alors qu’elle relevait de l’article 25 est donc nulle de plein droit.
Conséquence concrète : si un copropriétaire fait installer sa climatisation sur la base d’une autorisation votée à la mauvaise majorité, l’installation reste juridiquement irrégulière, même si l’AG a voté « pour ».
Et sur une partie privative (balcon, terrasse) ?
L’article 9 de la loi de 1965 permet à chaque copropriétaire de jouir librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Mais dans les faits, une climatisation installée sur un balcon ou une terrasse privative reste souvent soumise à autorisation de l’AG dès lors que :
- l’unité extérieure est fixée sur un mur porteur, une façade ou un garde-corps commun ;
- son impact visuel modifie l’aspect extérieur de l’immeuble ;
- son fonctionnement (bruit, vibrations, rejet d’air chaud) est susceptible de créer un trouble pour les autres occupants.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme de façon constante qu’un copropriétaire ayant installé des blocs de climatisation sans autorisation de l’AG s’expose à une action en dépose et remise en état, y compris lorsque le point de fixation se trouve sur une partie privative.
Démarches à suivre
- Adressez une demande écrite au syndic pour l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Joignez un descriptif technique précis : emplacement exact de l’unité extérieure, puissance acoustique, impact visuel, modalités de fixation.
- Le syndic est tenu d’inscrire la question à l’ordre du jour, en application du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
- L’assemblée générale vote à la majorité de l’article 25. En cas de refus, un recours devant le juge reste possible, mais n’autorise jamais à réaliser les travaux sans validation préalable.
Les risques en cas d’installation sans autorisation
- Dépose de l’installation et remise en état de la façade ou de la partie commune concernée, aux frais du copropriétaire fautif.
- Dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage si le climatiseur génère du bruit, des vibrations ou un rejet d’air chaud gênant pour les voisins.
- Aucune dérogation pour motif sanitaire ou de confort : la jurisprudence récente rappelle que les considérations de confort ou de santé ne dispensent pas de l’autorisation préalable de l’AG, même en période de forte chaleur ; seul le juge peut arbitrer un refus contesté.
- Délai de contestation de 2 mois (article 42 de la loi de 1965) : une fois ce délai passé après notification du procès-verbal, une autorisation valablement votée devient définitive et sécurise juridiquement les travaux.
Récapitulatif
| Situation | Majorité requise | Base légale |
|---|---|---|
| Unité extérieure en façade, toiture ou garde-corps commun | Article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) | Art. 25 b) et n), loi du 10 juillet 1965 |
| Impact visuel sur l’aspect extérieur de l’immeuble | Article 25 | Art. 25 b), loi du 10 juillet 1965 |
| Contestation d’une autorisation déjà votée | Action en justice dans les 2 mois suivant notification | Art. 42, loi du 10 juillet 1965 |
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Sources officielles citées :
- Légifrance — Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Légifrance — Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Légifrance — Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Cour de cassation — Base Judilibre, jurisprudence 3e chambre civile citée
- Recherche croisée : Foncia, Citya, Espace Aubade sur les règles de majorité applicables à la climatisation en copropriété
Avertissement : cet article ne remplace pas un avis juridique. Chaque situation (règlement de copropriété, configuration des lieux, historique des votes) doit être appréciée au cas par cas par un professionnel du droit ou votre syndic.
Date de mise à jour : 29/08/2026